Risiken durch falsche Mieter

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Bei der Akquise von neuen Flächen höre ich oft: „Wir haben schon Mietinteressenten“. Meine Antwort lautet dann in der Regel: „…doch geht es darum, auch die richtigen Mietinteressenten zu haben. Haben Sie diese?“  

Diese Frage können mir die meisten Hausverwaltungen oder auch Vermieter nicht auf Anhieb beantworten. Wenn ich dann allerdings die Hintergründe für meine Frage erläutere, wird es schnell klar.

In der Vermarktung von Immobilien und mit Fokus auf mein Geschäftsfeld der Läden, gibt es zwei zentrale Punkte: Der Mietpreis in Harmonie zu den Gegebenheiten vor Ort.

Ein zu hoher Preis führt dazu, dass potentielle Mietinteressenten, die eigentlich ideal für die Fläche wären, abgeschreckt werden. Sie fragen für diese Flächen gar nicht erst an, sondern schließen sie von vornherein aus.

Ein zu niedriger Preis führt oft zu Misstrauen. „Was stimmt hier nicht?“  (Das hat ab und zu auch mit Betrugsversuchen dubioser Anbieter auf Immobilienportalen zu tun – wobei die Portale hier wirklich gut geworden sind. Das Misstrauen sitzt dennoch.)

Ein marktgerechter Preis hingegen steht in Harmonie zum Angebot und dem Suchprofil passender Interessenten. Doch insbesondere in Stadtteillagen ist dieser für Anbieter, die sich nicht tagtäglich mit dem Markt beschäftigen, schwer einzuschätzen.

Nehmen wir zum Beispiel die Augustenstraße in der Maxvorstadt. Der eine Teil der Straße liegt im Hauptbahnhofviertel, der andere Teil in Schwabing. Es sind Welten dazwischen. Läden, die nur 50 m auseinander liegen, können sich teilweise bis zu 50% im Mietpreis unterscheiden. Dabei ist nicht nur das Umfeld entscheidend, sondern auch der Lauf der Menschen.

Ein zu hoher Preis in Kombination mit flaschen Vermarktungsstrategien ist im aktuellen Strukturwandel das wesentliche Problem.

Also spielen wir das Szenario des zu hohen Preises mal an einem Beispiel durch, dass ich oft erlebe.

Es geht um einen Eigentümer mehrerer Flächen in München. Möglicherweise hat er auch ein paar Wohn- und Geschäftshäuser und war selbst viele Jahre Unternehmer. Mittlerweile ist er im Ruhestand. Er hat immer auf gute Mieter in seinen Häusern geachtet und hatte selten Probleme mit hohen Wechseln. Doch das ändert sich nun. Einer seiner langfristigen Mieter hört auf und die Fläche soll frei werden.

In der Regel bekommt er diese Information von seiner Hausverwaltung oder direkt vom Mieter. Die Fläche hat er seit Jahren nicht gesehen. Ist immer wieder mal vorbei gefahren und hat sich gefreut, dass der Laden läuft.

Das Auszugsdatum steht nun also fest und die Hausverwaltung (die oft auch eine Vermögensverwaltung ist) spricht unseren Eigentümer (weil es ihre Pflicht und Aufgabe ist) auf den Renovierungs- und ggf. auch Sanierungsstau in der Fläche an.

Energetische Sanierungen werden aktuell gefördert, also eine durchaus attraktive Option. Nach Besichtigung der Fläche trifft unser Eigentümer also die Entscheidung zu sanieren. Die Hausverwaltung oder er selbst holen Angebote ein, sprechen mit Handwerkern über die Möglichkeiten und vergeben den Auftrag.

Nun wird ein Datum für die Neuvermietung festgelegt und hier muss unser Eigentümer eine Entscheidung treffen. Startet er jetzt schon mit der Suche nach einem neuen Mieter, oder erst, wenn alles ausgebaut ist?

Viele Hausverwaltungen raten hier zu einem Vermarkungsstart im ausgebauten Zustand. Doch, ob das der richtige Weg ist, muss anhand der individuellen Gegebenheiten entschieden werden. Hier werden oft die ersten Weichen falsch gestellt.

Nun ja, durch die Arbeiten entstehen Kosten, oft über die geplanten Kosten hinaus. Gerade bei Altbauten sehr wahrscheinlich, da oft Überraschungen bei der Renovierung warten. Herunter kommender Putz ist dabei das kleinste Problem.

Nun rückt die Fertigstellung näher und die Vermarkung soll gestartet werden. Oft nimmt sich hier die Hausverwaltung dieser Aufgabe an oder es wird eines der großen Maklerhäuser angefragt. In Stadtteillagen werden diese Aufträge von Letzteren oft abgelehnt (die Gegebenheiten sind zu individuell und können nicht in die üblichen Prozesse der Unternehmen integriert werden).

Also gehen wir in diesem Fall mal davon aus, dass die Hausverwaltung oder der Eigentümer die Neuvermietung selbst übernimmt.

In den letzten Monaten wurde viel Geld ausgegeben, es wurde viel Zeit in den Ausbau investiert, und dieses Projekt war irgendwie das „Baby“ aller Beteiligten. Daher liegt es natürlich nahe, dass der Wert der Fläche positiv eingeschätzt wird. Gerne auch mal zu euphorisch.

Nun wird die Fläche inseriert (die meisten Anbieter kennen i.d.R. nur den Weg der Portale). Der Reiz des Neuen lässt ein paar Interessenten anfragen und es werden erste Besichtigungen durchgeführt. Doch irgendwas passt in der Regel nicht. Die Interessenten sind sich unsicher – wegen des Schnitts, der Höhe der Räume, dem zu kleinen Lager etc. -. (Oft sind das Vorwände – der eigentliche Einwand ist der Preis. Doch diesen anzusprechen, trauen sich die Wenigsten – insbesondere, wenn während der Besichtigung vom hochwertigen Ausbau die Rede ist).

Die Gespräche verlaufen im Sand. Die Interessenten melden sich nicht mehr. Es vergehen ein paar Wochen und die Vermarktung tröpfelt so dahin. Nach und nach melden sich immer mehr Branchen, die der Anbieter eigentlich nicht will. Er hatte sie am Anfang der Vermarkung ausgeschlossen und nun, je näher die Fertigstellung rückt und ein Leerstand droht – umso attraktiver werden diese Interessenten. „Sie sind ja doch nicht so schlecht. Es kann ja nicht schaden, sich mal zu unterhalten.“

Üblicherweise haben diese Interessentengruppen, was Verhandlungstaktiken betrifft, den Bogen raus. Das Gespräch über den Preis kommt ganz zum Schluss – wenn überhaupt. Denn oft wird nicht der Preis diskutiert, sondern über andere Konditionen ein besseres Ergebnis erzielt.

Also wird man sich einig. Oft sind diese Konzepte an langen Verträgen interessiert. Doch Untervermietungsrechte müssen in jedem Fall in die Verträge integriert sein. Nun ist der drohende Leerstand abgewendet und der neue Mieter zieht ein. Die Fläche sieht zwar nicht so aus, wie der Anbieter sich das gewünscht hätte und wie es bisher in diesem Viertel war, aber es geht in Ordnung.

Nach 1-2 Jahren beginnt dann das Spiel. Der Laden läuft nicht so, wie sich dieser Mieter das vorgestellt hat – naja und der Preis ist halt auch nicht ohne. Das weiß der Eigentümer ja aus der Erfahrung bei der Suche nach einem neuen Mieter, also stimmt er einer Mietminderung zu. 6 Monate ist Ruhe.

Dann meldet sich der Mieter wieder und sagt, es geht nicht weiter, ich muss für eine gewisse Zeit einen Untermieter rein nehmen. Unser Eigentümer stimmt dem zu, er kennt Höhen & Tiefen, er war ja selbst Unternehmer.

Der Mieter sucht nun also einen Untermieter, oder hat bereits einen an der Hand. Dieser Untermieter zahlt ihm eine Ablösesumme für den Laden, denn die Einbauten sind ja noch „ganz neu“. Der erste Wechsel ist vollzogen. Ein Jahr und der Untermieter wechselt wieder, und wieder, und wieder. Der Mieter, der immer noch Hauptmieter der Fläche ist und einen langen Vertrag mit einer inzwischen günstigeren Miete hat, bekommt für jede Untervermietung einen Anteil von der Ablöse. Jedes Mal. Die hohe Fluktuation ist komplett.

Parallel dazu löst dieser Mechanismus einen Dominoeffekt auf die direkte Nachbarschaft aus. Werden hier Flächen frei, sind sie für solide und nachhaltige Mieter noch weniger interessant, da der Nachbar „ständig wechselt“ und ja keinen guten Eindruck macht.

Für Vermieter in der Umgebung bleibt scheinbar nur noch die Option nun auch an einen solchen Mieter zu vermieten. Die Kettenreaktion nimmt ihren Lauf.

Wo so etwas hinführt, kann man an der Gleichmannstraße in München-Pasing beobachten, und die Gefahr besteht aktuell besonders in der Hohenzollernstraße in Schwabing.

Doch langweilige Läden, schlechter Service, unattraktive Ladenflächen und ungepflegte Straßen müssen nicht das Ergebnis sein.

Anstatt also den Wertverlust ihrer Immobilie zu fürchten und ihre Fläche schnell an den Meistbietenden zu vermieten, sollten Anbieter einen marktgerechten Preis wählen und idealerweise gemeinsam mit den Nachbarn an einem attraktiven Branchenmix arbeiten und sich auf eine langfristige Vermietungsstrategie verständigen. Die Eigentümer im Brienner Quartier machen diesen Effekt exemplarisch vor.

Als Spezialisten für Ladenflächen in Stadtteillagen tun wir hier viel und hoffen auch weiterhin mit positiven Impulsen für ein vielfältiges, buntes und attraktives München zu sorgen.

Ihre Jil N. Blumenauer

(c) Jil N.Blumenauer – Februar 2019

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