B-Lagen müssen nicht sterben

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Fast jeder Presseartikel zum Einzelhandel macht das Sterben der B-Lagen zum Thema. Hohe Leerstandsraten und eine gesteigerte Fluktuation von Geschäften durch den Online-Handel ist Kern der Artikel. Doch meist wird nur über die Probleme gesprochen, es werden Gründe gesucht und Schuld zugewiesen. Ein lösungsorientierter Ansatz bleibt die Seltenheit.

Dabei gibt es sie – die Lösungen – und es ist nicht der Aufruf, dass nun alle Menschen wieder mehr im stationären Handel kaufen sollen. Die Lösungsansätze sehen zwar nicht so aus, wie wir es bisher gewohnt sind, allerdings sind die Zukunftsszenarien für eine Stadt in der wir leben wollen wesentlich weniger erschreckend – vorausgesetzt, es werden heute die richtigen Entscheidungen getroffen. .

Wenn wir also wollen, dass ein ansprechender Einzelhandels-Mix auch nachbarschafts nah stattfindet, müssen sich Vermieter, Berater, die Städte und auch die Mieter ihrer Gestaltungs- verantwortung stellen.

Das Umsatzvolumen im Online-Handel steigt von 2017 bis 2022 steigt voraussichtlich um einen Prozentsatz von 49,9 % an, so die Zahlen des Handelsverbandes Deutschland in Kombination einer Trendanalyse der IFH. Insbesondere im Bereich Fashion und Wohnen sinkt der Umsatz stetig, wohingegen der Umsatz online kontinuierlich steigt. Sogenannte Einkaufsstraßen sind somit besonders von diesem Strukturwandel betroffen.

Alles in allem gibt es seit Jahren dabei scheinbar nur einen Verlierer: Es sind die nicht filialisierten Fach- und Einzelhändler.  

Doch was wollen die Akteur eigentlich?

Vermieter wollen langfristig und vor allem zu einem guten Preisniveau vermieten. Natürlich gibt es Vermieter, die an einem maximal hohen Preis interessiert sind, doch das sind Einzelfälle, denn erfahrene Vermieter wissen, dass ein hoher Preis nicht immer auch hohe Mieteinnahmen bedeutet. Das Gegenteil ist meist der Fall, denn es zieht eine Reihe an Ärger mit sich. Vermieter möchten also in erster Linie einen guten Preis und keinen Stress. Einen Laden wird oft als Geldanlage gekauft – sie soll sich rentieren, Sicherheit schaffen und idealerweise keine Arbeit machen. Alle anderen Interessen sind dem unterzuordnen.

Kunden wollen es in erster Linie bequem. In unserer schnelllebigen, leistungsorientierten Gesellschaft scheint jedem die Zeit wegzulaufen. Alles was Zeit erspart, ist also willkommen. Wir arbeiten seit Menschengedenken daran Arbeit zu ersparen und Dinge oder Mechanismen zu kreieren, die Arbeit erleichtern oder erübrigen. Kunden wollen es also so angenehm wie möglich, einfach und unkompliziert. Jeder Unternehmer und nicht nur der Einzelhändler sollten sich also in jeder Hinsicht Gedanken zum Thema “Convenience” machen (Umgebung, Auswahl, Verfügbarkeit, Information & Bewertung, Erstattung bei Rückgabe etc. pp.). Darüber hinaus gibt es einen weiteren Grund, für den sogar die Bequemlichkeit ignoriert wird – es ist die Atmosphäre. Ein besonderer Ort, der einem ein gutes Gefühl gibt. Menschen sehnen sich nach Schönheit und Ästhetik. Diese Sehnsucht kann unterschiedlich aussehen, ist jedoch in jedem Vorhanden.

Einzelhändler und Filialisten sind Unternehmer, ihr Interesse ist es Gewinn zu erwirtschaften und obwohl das nun wirklich keine überraschende Weisheit ist, muss man daran erinnern, wenn man das Verhalten der Geschäftsleute verstehen will. Etwas ruppig formuliert: Nachhaltige Gewinnerwirtschaftung und Gewinnoptimierung ist die zentrale Motivation. Alles andere ist diesem Ziel unterzuordnen. Doch ist dafür der altbekannte immer noch der richtige Weg?

Dies vorausgeschickt, muss es nicht verwundern, dass zwischen den Mitspielern auf diesem Marktplatz Wettbewerb um die Kundschaft besteht. Das war eigentlich schon immer so und sollte uns nicht erstaunen. Mit dem Auftreten von Großmärkten und jeder Art von Gewinnoptimierung in Filialsystemen, ist ein Wettbewerb entstanden, den aus einer Vielzahl von Gründen der traditionelle Einzelhandel zumindest vordergründig nicht gewinnen kann.

Doch warum leiden sogar Filialisten unter dem Wachstum des Online-Handels und auch Vermieter die moderate Mieten nehmen, haben mehr und mehr Leerstandsraten. Ist das nicht unlogisch?

Nein, denn genau die reine Rendite Fokussierung ist das Problem. Natürlich wollen alle Geld verdienen, doch muss dieser Fokus offensichtlich an erster Stelle stehen?

Kleine enge Parkplätze, weil ansonsten weniger Autos hin passen und das mehr Geld kostet? Keine Sitzgelegenheiten in Läden “weil man ja nicht will, dass die Kunden bleiben” und es Platz für mehr Regale wegnimmt – die Beispiele sind unendlich.

Online-Unternehmen stellen den Nutzen des Kunden in den Vordergrund ihrer Entscheidungen. Sie stellen die Marketing-Faktoren in den Vordergrund, nicht die Kriterien die scheinbar mehr Geld bringen. Kennen Sie einen Einzelhändler, der sich regelmäßig mit Marketingfragen auseinandersetzt? Es sind die wenigsten und ich kann aus Erfahrung sagen, dass diese die es tun eher kein Problem mit zu wenig Einnahmen durch veränderte Märkte haben. Online Unternehmen verwenden den Hauptteil ihrer Zeit darauf, sich mit Marketingfragen mit Kundenfokus zu beschäftigen.

Es gibt allerdings auch stationäre Unternehmen die machen es intuitiv richtig. Wenn was mit dem Pulli nicht stimmt, wird er zurückgenommen und es folgt kein Spruch ala “…und sie sind sicher dass sie nicht irgendwo hängen geblieben sind!?”. Ist das Eis des Kindes runtergefallen, gibt es vom klugen Betreiber des Eiscafés eine neue Kugel gratis mit ein paar bunten Streuseln drauf, die Wunder gegen Tränen wirken, anstatt erneut Geld dafür zu nehmen. In diese Läden geht man gerne wieder. Von den anderen hält man sich als Kunde lieber fern.

Im Grunde lässt sich die Problematik der aktuellen Entwicklung auf wenige Kernpunkten zusammenfassen. Zum einen hat es schlicht und einfach mit der natürlichen Bequemlichkeit der Menschen zu tun. Und zum anderen mit der Atmosphäre, die geschaffen wird. Weiter runtergebrochen geht um unkomplizierte Bedarfsdeckung, vertrauensvolle Inspiration und Vergnügen durch Vielfalt und Abwechslung.

Das kann man in den meisten Fällen von innerstädtischen Einkaufssituationen nicht behaupten und gleichermaßen gibt es auch eine ganze Anzahl von Auffälligkeiten und Überlegungen, die Stadtteillagen zum Vorteil haben. So steckt im Problem also auch die Lösung:

Nun stellt sich die Frage, ob nicht die bereits vorhandenen Stadtteile nachhaltig in ihrer Authentizität und Vielfalt so viel Attraktivität ausstrahlen können, dass es die Menschen in Kauf nehmen auf die liebgewonnene Bequemlichkeit teilweise zu verzichten.

So sind die zu betrachtenden Aspekte

– Verkehrsführung & Erreichbarkeit, Orientierung

– Vielfalt und durchdachter Branchenmix

– Aktive Nutzung von Synergien zwischen den Branchen

– Identität & Branding

In der Erarbeitung von Quartier- und Gebäudekonzeptionen, stelle ich mich individuell auf die Gegebenheiten ein.

Die Aufmerksamkeit der Presse und die Artikel über die hohen Leerstandsraten bergen ein großes Risiko in sich, auf das ich in einem weiteren Essay tiefer eingehe. Der Mechanismus, der durch Angst losgetreten wird und damit die Entscheidung über den Mieter bei den Eigentümern beeinflusst, führt zu einer Veränderung unserer Quartiere, die sich auf einen Zyklus von 3-10 Jahren auswirkt. Diesen Spirale dann zu stoppen, ist eine langfristige und mühselige Aufgabe, die wir ganz aktuell in der Innenstadt und auch der Arbeit mit den Eigentümern auf der Gleichmannstraße in Pasing erleben.

Alle Kräfte einer Innenstadt müssen sich dieser Aufgabe stellen, um eine Stadt zu gestalten, in der man sich gerne aufhält, in der man gerne lebt, arbeitet, wohnt.

Stellen wir uns also diesem Wandel und nutzen wir die Chancen die uns dabei bieten um auch in Zukunft Stadtteile zu haben, die mit Überzeugung, Kreativität und Witz die Herausforderungen annehmen, die sich uns in diesem Strukturwandel begegnen.

Ihre Jil N. Blumenauer

(c) Jil N.Blumenauer – Januar 2019

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